Como funciona a caução no aluguel? Entenda de forma simples e prática
A caução no aluguel é uma forma de garantia locatícia em que o inquilino deposita um valor antecipado para cobrir possíveis inadimplências ou danos ao imóvel.
Esse valor geralmente equivale a até três meses de aluguel e fica retido até o fim do contrato.
Se tudo estiver em ordem ao final da locação, a caução é devolvida ao inquilino, com as devidas correções.
Simples, né?
Agora vamos aprofundar para que você entenda todos os detalhes e saiba exatamente como funciona a caução de aluguel, quais são os seus direitos e deveres, e como evitar problemas nessa etapa tão importante da locação.
O que é caução no aluguel?
A caução é uma das modalidades de garantia previstas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).
O objetivo principal é proteger o proprietário (locador) de eventuais prejuízos financeiros causados por:
1. Falta de pagamento do aluguel ou encargos;
2. Danos ao imóvel;
3. Descumprimento de cláusulas contratuais.
Ao optar por caução, o inquilino realiza um depósito em dinheiro, que pode ser usado pelo proprietário apenas se houver necessidade comprovada ao final do contrato.
Modalidades de caução
Embora a forma mais comum seja o depósito em dinheiro, a caução pode ser feita de outras formas:
- Depósito em dinheiro (mais comum)
- Bem móvel ou imóvel como garantia
- Títulos de crédito (menos usual)
Neste artigo, vamos focar no depósito em dinheiro, pois é o mais utilizado em contratos residenciais.
Como funciona o pagamento da caução de aluguel?
A caução em dinheiro funciona assim:
- Valor estipulado: geralmente corresponde a até três meses de aluguel, conforme definido em contrato.
- Depósito em conta: o valor deve ser depositado em uma conta poupança conjunta entre o locador e o locatário.
- Durante o contrato: o valor fica retido, sem possibilidade de saque, até o fim da locação.
- Na devolução do imóvel: caso não haja débitos ou danos, o valor é devolvido com correção monetária.
⚠️ Importante: a lei determina que a caução seja aplicada em caderneta de poupança e que a devolução seja corrigida conforme os rendimentos da conta.
Exemplo prático
Suponha que o aluguel de um apartamento seja R$ 2.000. O proprietário pode pedir até R$ 6.000 de caução. Esse valor será depositado em uma conta conjunta e só poderá ser movimentado após o encerramento do contrato, com a autorização de ambas as partes.
Vantagens e desvantagens da caução
Para o inquilino:
Vantagens:
- Não depende de terceiros (como fiador);
- Processo mais rápido e menos burocrático;
- Valor é devolvido com correção.
Desvantagens:
- Alta quantia inicial pode ser um obstáculo;
- Valor fica “preso” até o fim do contrato;
- Riscos de o locador não aplicar corretamente o valor.
Para o proprietário:
Vantagens:
- Garantia imediata contra inadimplência;
- Facilidade de acesso aos valores (se necessário, com decisão judicial ou acordo).
Desvantagens:
- Não cobre valores muito altos (como inadimplência prolongada);
- Precisa abrir e gerenciar conta conjunta com o inquilino.
Como funciona a caução em um contrato de aluguel?
O contrato de locação deve detalhar todos os termos da caução, incluindo:
- Valor exato do depósito;
- Forma de pagamento;
- Local (conta) onde o valor será depositado;
- Prazo de devolução após o término da locação;
- Situações em que o valor pode ser retido (e quais documentos são exigidos para justificar).
É essencial que o contrato esteja assinado por ambas as partes e que uma via seja entregue ao inquilino.
Dica prática:
Antes de assinar, verifique se o contrato menciona a aplicação em poupança conjunta. Isso garante que seus direitos sejam preservados e evita discussões no futuro.
O que acontece no final do contrato?
Quando o contrato de aluguel termina, existem três possíveis cenários:
- Imóvel devolvido sem danos e todas as contas pagas
➤ O valor é devolvido integralmente ao inquilino, com correção da poupança.
- Existem contas em aberto ou aluguel em atraso
➤ O proprietário pode usar parte ou todo o valor da caução para quitar os débitos.
- Há danos no imóvel causados pelo inquilino
➤ O valor da caução pode ser usado para cobrir os reparos necessários.
Em todos os casos, é importante fazer uma vistoria de saída detalhada, com registro fotográfico e, se possível, assinatura das partes.
Caução x outras garantias locatícias
Além da caução, existem outras formas de garantia no aluguel. Entenda a diferença:
| Tipo de garantia | Características principais |
| Caução | Depósito em dinheiro; até 3 aluguéis; devolução com correção |
| Fiador | Pessoa que assume a dívida se o inquilino não pagar |
| Seguro-fiança | Seguro pago pelo inquilino; não há devolução; mensal ou anual |
| Título de capitalização | Valor é aplicado em título; pode haver sorteios; valor é devolvido com correção |
A escolha da garantia depende do perfil do inquilino, das exigências do proprietário e das condições do contrato.
Dicas para evitar problemas com a caução
Embora a caução seja uma garantia simples, é fundamental tomar alguns cuidados para evitar conflitos futuros:
1. Exija que o depósito seja feito em conta conjunta
Muitos proprietários pedem o valor em mãos ou transferência para conta pessoal, o que não é legalmente correto. O artigo 38 da Lei do Inquilinato determina que a caução em dinheiro deve ser depositada em uma conta poupança conjunta.
2. Faça vistorias detalhadas
Antes de entrar no imóvel, realize uma vistoria com fotos e descrição minuciosa de cada cômodo. No fim do contrato, isso servirá de prova em caso de divergências sobre danos ou reformas.
3. Guarde todos os comprovantes
Mantenha organizados os seguintes documentos:
- Comprovante do depósito da caução;
- Cópia do contrato de aluguel;
- Comprovantes de pagamento do aluguel e contas mensais;
- Laudos de vistoria de entrada e saída.
4. Exija a devolução com correção
Ao fim do contrato, o valor da caução deve ser devolvido com correção monetária da poupança. Se o valor foi depositado corretamente, o próprio banco já indica o saldo atualizado.
O que fazer se o proprietário não quiser devolver a caução?
Se o imóvel foi devolvido em boas condições e todas as obrigações foram cumpridas, o proprietário é obrigado por lei a devolver a caução corrigida.
Caso ele se recuse a devolver:
- Tente resolver amigavelmente por escrito (e-mail ou mensagem registrada);
- Se não houver acordo, busque o Procon ou um advogado especializado em direito imobiliário;
- Você pode ainda entrar com uma ação judicial para reaver o valor, com juros e correção.
FAQ: Perguntas frequentes sobre caução no aluguel
O pagamento da caução é feito antes da entrada no imóvel, por meio de depósito em dinheiro em conta poupança conjunta. O valor máximo é de três vezes o valor do aluguel e deve constar no contrato.
A caução é devolvida ao fim do contrato de aluguel, desde que:
– Não haja aluguéis em atraso;
– Todas as contas estejam pagas;
– O imóvel seja devolvido nas condições acordadas.
A devolução deve ser com os rendimentos da poupança.
O depósito deve ser feito em conta conjunta aberta especificamente para essa finalidade. Essa conta não pode ser movimentada durante o contrato sem autorização das duas partes.
O contrato deve descrever:
– O valor da caução;
– A forma de pagamento;
– Onde será depositado;
– As condições para devolução;
– A correção monetária devida.
A falta dessas informações pode causar problemas jurídicos. Sempre leia atentamente antes de assinar.
Considerações finais
Agora que você entendeu como funciona a caução no aluguel, fica mais fácil tomar decisões seguras ao alugar um imóvel. Essa forma de garantia é prática, legal e eficiente — desde que usada corretamente e com transparência entre as partes.
Antes de fechar qualquer contrato:
- Verifique as cláusulas com atenção;
- Esclareça todas as dúvidas com o locador;
- Priorize relações baseadas na confiança e na legalidade.
A caução não deve ser vista como um obstáculo, mas como uma segurança para todos os envolvidos.